By Solicitor Cristian Cernodolea, ”Cum decurge procesul de cumparare al unei proprietati rezidentiale in Anglia sau Tara Galilor – pentru CASA TA IN UK”

   Cum decurge (pe scurt) procesul de cumparare al unei proprietati rezidentiale in Anglia si Tara Galilor

   1. Acceptarea ofertei și interacțiunea cu agentul imobiliar

   Plecând de la premiza că majoritatea dintre dumneavoastră veți avea un Decision in Principle pentru un mortgage la momentul când începeți efectiv să căutați o proprietate, voi încerca prin acest articol să vă explic cum decurge procesul de cumpărare a unei proprietăți rezidențiale în Anglia sau Țara Galilor. (CASA TA IN UK!)

   După ce ați găsit imobilul pe care doriți să îl achiziționați, în momentul în care oferta dumneavoastră este acceptată de vânzător, Estate Agent-ul va solicita de obicei detaliile firmei de avocatură care va reprezintă în această tranzacție.

   De multe ori agențiile vă vor îndemna să alegeți o firma de avocatură recomandată de ei, motivele putând fi multiple, însă de cele mai multe ori aceste recomandări sunt făcute din rațiuni financiare, în baza înțelegerilor acestora cu firmele respective.

   Asigurați-vă că găsiți o firmă care are capacitatea operațională de a va prelua cazul și de a finaliza tranzacția într-o perioadă de timp rezonabilă, raspunzandu-va e-mail-urilor sau telefoanelor într-o manieră promptă, altfel riscați ca un moment stresant din viața dumneavoastră (mai ales atunci când sunteți first time buyers) să devină unul și mai intens. 

2. Obținerea unui quote si verificările inițiale (KYC/AML)

   Solicitorul vă va oferi o cotație pentru serviciile sale în funcție de mai mulți factori, printre care complexitatea tranzacției și anume: tipul proprietății (leasehold sau freehold), număr de cumpărători, tipul de mortgage, durata necesară verificării sursei fondurilor, etc. Cotația de preț va include și anumite cheltuieli care se numesc “Disbursements”. Aceste costuri vor fi achitate de către avocați în numele dumneavoastră, separat de onorariul acestora, iar serviciile pe care le vor achiziționa includ prețul pentru Searches, Land Registry Registration și alte costuri aferente tranzacției, după cum explic mai jos.

   Dacă cotația de preț este una cu care sunteți de acord și doriți să continuați cu firma respectivă, acesta va iniția procedurile KYC (Know Your Client) . Având în vedere cerințele stricte împotriva spălării banilor (AML), avocatul dumneavoastră va trebui să vă verifice identitatea și sursa fondurilor pe care o utilizați pentru achiziție.

   Acest moment este unul extrem de important, mai ales în cazul în care depozitul provine din surse diferite sau din afara Marii Britanii. O să scriu un articol separat în care voi aborda pe larg procesul de verificări AML și cum să va asigurați că nu veți avea probleme în a dovedi trasabilitatea fondurilor, evident doar atunci când sursa acestora este una licita.

În general, documentele ce trebuie pregătite de fiecare dintre cumpărători sunt:

• 3-6 luni de extrase bancare ce evidențiază sursa fondurilor;

• payslips (sau declarația fiscală anuală dacă lucrați ca Self-Employed, orice altă documentație relevantă care poate demonstra sursa fondurilor). În cazul în care unul dintre cumpărători nu contribuie direct la depozit, atunci acestea vor fi necesare doar pentru celălalt sau ceilalți cumparatori; 

• un pașaport valabil sau o altă formă de act de identitate cu fotografie;

• o factură recentă de utilități sau un extras de cont bancar că dovadă a adresei.

3. Instruction documents

   În cazul în care firma de avocatură este satisfăcută cu verificările de mai sus, solicitorul vă va trimite o serie de documente ce trebuie semnate. Printre acestea vor fi:

• Client Care Letter, un contract de asistență juridică ce detaliază termenii, condițiile și obligațiile asumate de către părți;

• Un Purchase Questionaire care oferă un cadru pentru a oferi detalii suplimentare despre tranzacție. Acest document va ajuta avocatul să înțeleagă mai detaliat natura tranzacției. Spre exemplu, atunci când sunt mai mulți cumpărători, dacă aceștia vor deține proprietatea ca Joint Tenants sau Tenants în Common. Vom dezbate acest subiect mai detaliat într-un articol viitor;

• Aceste documente trebuie să fie revizuite, semnate și returnate avocatului pentru a începe tranzacția în mod formal.

4. Trimiterea Contract Pack-ului de către solicitorii vânzătorilor către solicitorii dumneavoastră

Avocații vânzătorului vor trimite o serie de documente avocaților dumneavoastră, printre acestea vor fi incluse:

a)     Land Registry Office Copies (Title and Plan);

b)     Conveyances;

c)     Protocol Forms (Property Information Form and Fixtures and Fittings Form);

d)     Draft Contract;

e)     TA13;

f)      Building regulations certificates;

g)     Planning documents.

5. Searches și Enquiries

   Avocatul dumneavoastră va comanda Searches iar  pe baza documentelor menționate la punctul 3 și pe baza rezultatelor de la Searches, va face o analiză cu privire la situația juridică a proprietății. După ce această analiză este completă, “Your solicitor will raise enquiries”. Enquiries sunt o serie de întrebări, cereri de documente suplimentare sau clarificări pe care avocatul dumneavoastră le va efectua pentru a se asigura că proprietatea nu are vicii sau probleme ce ar putea fi în dezavantajul dumneavoastră sau al Lender-ului în cazul în care  proprietatea este achiziționată printr-un mortgage.

 Ce sunt Searches?

   Searches sunt o serie de rapoarte cu privire la proprietate iar acestea se comandă către Data Providers independenți. Printre Search-urile obligatorii se numără Local Search (date de la consiliul local), Environmental Search (date de la autoritățile de mediu) sau Water & Drainage Search (date ce privesc conexiunile la canalizare, apă curentă). Există și alte Searches, cum ar fi Chancel Repair Search sau Coal Mining Search, dar voi discuta în detaliu despre Searches într-un articol viitor.

Întrebare frecventă: 

De ce durează procesul de conveyancing (tranzacția) în medie între 6 și 12 săptămâni?

Răspuns: 

   Searches nu pot fi comandate până solicitorul dumneavoastră nu primește Contract Pack-ul. După primirea Contract Pack-ului, primirea Search-urilor de către avocați poate dura între 3 și 5 săptămâni. Până ultimul search nu este returnat, analiza inițială a proprietății nu poate fi finalizată!

6. Mortgage and Survey:

   Dacă obțineți un mortgage, este important să îl obțineți cât mai devreme posibil în procesul de cumpărare. Lender-ul va face un Valuation a proprietății înainte de a va oferi un Mortgage Offer după ce ați primit un DIP (Decision în Principle). În cazul în care evaluatorul nu va sfătui Lender-ul să vi se acorde mortgage-ul, de obicei în cazuri unde proprietatea are anumite vicii, atunci trebuie să luați procesul de la capăt cu un alt lender sau să abandonați achiziția acelei proprietăți, pierzând în același timp costurile Search-urilor și după caz, o parte din onorariile plătibile firmei de avocatură.

   De asemenea, după analiza inițială menționată la punctul 4 mai sus, avocații va pot sfătui să faceți un Survey al proprietății printr-un Chartered Building Surveyor, în cazul în care nu ați obținut deja unul până la acel moment. Obținerea unui Survey este esențială în anumite situații dar de cele mai multe ori facultativă, astfel că este o decizie ce va aparține în totalitate.

NB: Avocații analizează doar documentele și aspectele juridice ale proprietății, aceștia nu inspectează niciodată în mod fizic proprietatea, așa că fiți vigilienți cu privire la orice posibile vicii ale construcției.

7. Review and Report:

   Odată ce toate căutările sunt finalizate (Searches are back) și întrebările răspunse (Replies to enquiries received), avocatul vă va raporta concluziile sale, în mod normal printr-un Report on Title, rezumând detaliile proprietății, orice probleme potențiale și termenii ofertei dumneavoastră de mortgage. Multe firme de avocatură aleg să trimită o dată cu Report on Title mai multe documente, inclusiv cele ce trebuiesc semnate de către cumpărători:

a).    Report on Title;

b).     TR1 (Transfer) – Actul de transfer al proprietății în numele cumpărătorului, acesta va fi înregistrat la Land Registry. Acesta este un deed și trebuie semnat în prezența unui martor independent (independent witness);

c).     Mortgage Deed – actul de ipotecă în favoarea Lender-ului. Acesta este un deed și trebuie semnat în prezența unui martor independent (independent witness);

d).     Contract – Contractul de Vânzare-Cumpărare, nu trebuie semnat în prezența unui martor;

e).     Completion Statement – un document care arată toată costurile și suma necesară pe care trebuie să o trimiteți în contul firmei de avocatură pentru finalizarea tranzacției.

8. Pre-Completion preparations,  Exchange of Contracts și Completion

Ce se întâmplă înainte de exchange / completion?

a)     Trimiteți fondurile pentru depozit atunci când primiți Completion Statement;

b)     Trimiteți documentele originale semnate de către dumneavoastră, către avocați, prin poștă;

c)     Avocații solicită fondurile de la Lender, pentru a fi gata în ziua în care este planificat Completion. Completion este ziua în care primiți efectiv cheile și deveniți proprietari;

d)     Atunci când sunteți informat că se va face Exchange-ul, asigurați-va că proprietatea are o asigurare (Building Insurance) valabilă. În mod normal mortgage broker-ul dumneavoastră se poate ocupă de acest aspect.

   Odată ce avocații și dumneavoastră sunteți satisfăcuți cu situația proprietății, cumpărătorul cât și vânzătorul vor semna contractul. Avocații vor face apoi “exchange” pentru aceste contracte, făcând acordul juridic obligatoriu. Acest exchange durează efectiv 5 minute și se face în mod normal telefonic între avocați.

   Este însă un moment crucial pentru că atunci se creează din punct de vedere juridic obligația dumneavoastră de a cumpăra și obligația vânzătorilor de a vinde.  La acest punct, depozitul trebuie să fie în contul avocaților dumneavoastră.

   De multe ori, exchange și completion se fac simultan sau exchange-ul se face cu o perioada scurtă înaintea finalizării, mai ales atunci când există un Chain. Un Chain situation este atunci când tranzacția depinde de o altă tranzacție, spre exemplu, vânzătorii imobilului trebuie la rândul lor să achiziționeze un alt imobil în aceeași zi.

9. Completion:

   Această este ziua pe care ați așteptat-o  atâta timp! În această zi primiți cheile și deveniți legal proprietar. Avocatul dumneavoastră va transferă fondurile de achiziție către avocatul vânzătorului. Odată primite fondurile în contul solicitorului vânzătorului, cheile sunt eliberate în mod normal către Estate Agent.

10. Post-Completion:

a) Avocatul va completa formularul SDLT către HMRC în numele dumneavoastră și va plăti Stamp Duty Land Tax, dacă este cazul;

b) Va înregistra proprietatea la Land Registry. Atenție, acest proces durează și câteva luni sau în cazuri mai speciale, până la un an;

c) Atunci când înregistrarea este finalizată, deși sunteți proprietari din ziua completion-ului, numele dumneavoastră va apărea abia atunci în datele oficiale de la Land Registry;

d) Actele originale va sunt trimise de către avocați prin poștă doar atunci când înregistrarea la Land Registry a fost finalizată;