Mini Ghidul Cumpărătorului

Inainte de a porni in cautarea proprietatii dorite, faceti o lista comuna cu prioritati (cu partenerul / partenera ).

Veti fi surprinsi cate diferente pot exista intre prioritatile pe care le acordati fiecare dintre voi diferitelor elemente.

Cu toate acestea, trebuie sa aveti grija, ca LOCATIA imobilului conteaza totusi, foarte mult.

Nu trebuie sa ganditi pe termen scurt, ci sa lasati o “fereastra”, in cazul in care peste 2-5 ani, circumstantele vietii dumneavoastra se vor schimba, si veti avea nevoi diferite (dam niste exemple: apare un nou copil (sau alt copil) si aveti mai mare nevoie de spatiu; locul de munca nu mai este pe teren, ci veti incepe sa lucrati de acasa si aveti nevoie de un birou, daca se poate chiar izolat de restul casei, sau doriti sa va mutati in alt oras, sau de ce nu, chiar, aveti planuri sa vindeti si sa plecati in alta tara).

Acest proces de cumprarare al unui imobil, este cat se poate de serios, si e bine sa il tratati ca atare.

Citim zilnic comentarii pe grupuri variate, unde sunt multe sfaturi, intr-adevar bine intentionate, dar neavizate.
Aceste sfaturi, nefiind atenti, ne pot afecta alegerile, daca nu le filtram prin prisma unor recomandări venite de la profesionisti.

Stim, dorim si informatii gratuite. E in regula, le putem obtine, printr-o cercetare amanuntita si chiar studiu asupra unor aspecte ce privesc acest proces al cumpararii (sales progression).

Insa aici intervenim noi, agentii calificati, care, cu ajutorul altor profesionisti (conveyancers, mortgage advisors, surveyors, chiar alti agenti sau dezvoltatori imobiliari), venim in intampinarea dumneavoastra cu diferite sfaturi.

Si da, nu toate sunt gratuite! 

La fel cum unii avocati/ solicitors/ conveyancers au preturi diferite, asa si mortgage advisors, unii percep taxe de la clientii lor, dar si de la lenders (institutiile financiare). 

Altii, doar de la institutiile financiare/ banci.

Dupa ce ati clarificat care sunt aspectele cele mai importante pentru familia dumneavoastra, incepeti sa faceti un “plan”. 

Sa aveti si un format de Excel sheet- deschis, din momentul in care incepeti cautarile pentru casa. Sau pur și simplu un caiet sau o coala de hârtie.

Puteti trece acolo, pe coloane, tipul locuintei, locatia, suprafata, pros, cons, pretul cerut, pretul real, refurbished, not refurbished, etc. Va ajuta sa intelegeti si sa alegeti ce e mai potrivit pentru familia dumneavoastra.  Uneori, planurile initiale se pot schimba pe parcurs si preferintele pot varia.

Inainte insa de a aranja vizionari si a incepe sa cautati pe portalurile cele mai importante de imobiliare din UK, verificati bugetul!

Ce suma ati putea imprumuta de la institutiile financiare, pe baza avansului pe care il aveti.

Depozitul / avansul care il aveti, este traceable? Are istoric in bancile din UK?

Daca este provenit din Romania sau alta tara, aveti documentele ce pot dovedi provenienta banilor (contractul de vanzare al unui teren, imobil, sau chiar o mostenire), sau v-au fost oferiti de familie?

Aceasta ar putea dovedi cu extrase bancare ca aveau banii stransi, sistematic, in decursul unei perioade lungi de timp? Care sunt sursele (vanzare imobile, terenuri, salarii, etc).

Legile si verificarile AML (Anti-Money Laundering) sunt foarte stricte in UK si pot fi facute de agenti, de mortgage advisors si avocati, precum si de underwriters si functionari ai institutiei financiare de unde veti lua imprumutul. Aceste verificari se pot face pana in ultima zi, inainte de Exchange (cand veti transfera 10% din valoarea proprietatii in contul avocatilor).

Trebuie sa fiti transparenti si sa aveti documentatia potrivita tradusa si legalizata (unde este cazul).

Fiecare actiune are si reactiune. Nu uitati!

Sa continuam.

Luati legatura cu un mortgage advisor.

Daca stapaniti bine limba engleza, puteti contacta orice mortgage/ financial advisor/ broker (indiferent de locatia acestuia pe teritoriul Regatului Unit).

Daca doriti sa discutati direct cu banca dumneavoastra, contactati direct brokerul de credite de la banca.

Atentie insa, acesta va v-a oferi DOAR o varianta, cea a bancii de unde provine acel broker.

Insa un broker advisor care apartine unei companii de brokerage, colaboreaza cu mai multe institutii financiare. Acestea, sunt fie banci (high street banks), sau institutii financiare care doar acorda credite (acestea pot fi online si nu e necesar sa fi auzit de ele).

Un broker care are legaturi cu mai multe insistutii financiare, va poate oferi mai multe variante de creditare (rate diferite, conditii diferite, etc), adaptate in functie de situatia dumneavoastra.

Aveti grija, trebuie sa verificati daca sunt inregistrati cu FCA (Financial Conduct Authority). In acest fel, veti fi siguri ca datele dumneavoastra financiare sunt protejate.

Apoi, procesul de cautare propriu-zis.

In acest proces, trebuie sa tineti cont de:

– Locatie (este unul dintre cele mai importante aspecte).

– Proximitatea de mijloacele de transport (fie metrou, statii de autobuz- verificati si conexiunile, apoi arterele principale de circulatie- daca folositi des masina, acestea pot fi criterii extrem de importante de selectie).

– Daca aveti copii, ganditi-va la deplasarea copiilor pe strada, a mamei cu carutul, la spatiile de joaca, la gradinitele si scolile din apropiere. Verificati mereu OFSTEAD status, ce tip de rating are scoala respectiva (rata calitatii: Good, Outstanding).  La fel, daca nu sunteti siguri, contactati-ne.

– Cand inregistrati copii la scoala, trebuie sa aveti grija de “catchment area”, care e o zona ce corespunde strict unei scoli. Daca sunteti in afara acestei zone, e posibil sa intampinati dificultati in inregistrarea copilului la scoala (sau sa nu puteti alege ca varianta principala).

– Tipul imobilului (casa semi-detached, detached, terraced, end-of-terrace), precum si aspectul de freehold si de leasehold.

Aceste alegeri au implicatii majore in gradul de solicitare pe viitor al acelui imobil. Puteti sa vindeti mai usor, sau extrem de dificil.

 Sfaturi practice pe care trebuie sa le analizati la o vizionare (este foarte important sa “bifati”unele dintre ele inainte de vizionare, din descriere sau din discutiile cu agentul, sa nu “atacati” vanzatorii cu toate intrebarile in acelasi timp. Se vor simti intimidati iar unii nu vor dori sa inceapa un proces de vanzare – cumparare cu “pretentious buyers”. Ei considera ca intrebarile (daca sunt foarte multe), sunt de rau augur – si presupun ca vor avea dificulati pe parcursul progresiei de vanzare (sales progression). 

In acelasi timp, e bine sa aveti raspunsul la toate aceste aspecte (insa, cu atentie, pe rand!) 

Rolul avocatilor este de a le parcurge oricum, prin setul de “enquiries”, adica intrebari specifice. Unele aspecte pot fi verificate si in HIP (Home Information Pack), pe care il veti primi, in momentul in care incepeti demersurile de cumparare.  Dar, din experienta noastra, este bine sa aveti aceste raspunsuri inainte de a “instruct a solicitor”, de a incepe procedurile cu avocatii / agentia, in cazul in care descoperiti anumite aspecte inconveniente pentru voi si nu doriti sa continuati procesul cu acea proprietate.

Fara o ordine anume, si cu un mix de cuvinte in engleza / romana, pentru a va ajuta sa va familiarizati cu termenii folositi,  precizam urmatoarele:

• Exista cracks / crapaturi in pereti? Daca da, ce tip de crapaturi (uitati-va la forma acestora: liniare, pe orizontala? Verticale, sau oblice, langa usi / ferestre?  In Zig-zag? Mai groase, subtiri?   Multe crapaturi fine, mici? Daca exista, nu va panicati. Unele sunt naturale, si au explicatii firesti. Insa unele, pot evidentia probleme mai grave.

• Exista chimney breasts?  Sau au fost removed (scosi)? Acestea sunt fireplaces, cu spatiile de evacuare efectuate din constructie. Unii proprietari le-au scos, insa nu au respectat normele de sustinere, structurale. Acest lucru duce la fisuri ce radiaza din pod (de unde se sustine hornul de pe acoperis), caci nu a fost stabilizat corespunzator. Dar pot avea efecte nocive si in alte zone, precum planseele, zidurile de sustinere, etc.

• Intrebati daca a fost facut “full rewiring” (inlocuirea sistemului electric, a panoului – dar si legaturilor din intreaga locuinta)?  Aceasta intrebare se aplica doar la casele mai vechi, nu cele noi, construite recent. 

• Ce tip de boiler au ? Combi boiler? Sau cel cu water tank, situat in pod (sau anexa, sau debara – in unele cazuri). Au atasate pressure pumps?

•  Verificati EPC register – Energy Performance Certificate (cat este de recent : ele au 10 ani garantie, insa uneori, se mai aduc imbunatatiri locuintei si trebuie refacut.  Intrebati daca podul este izolat (si ce tip de izolatie este folosita: grosime, tip)).

• Daca nu este casa Victoriana, intrebati daca sunt cavity walls (si daca sunt, daca au ventilatie la baza, prin caramizi prevazute cu vents).

• Au realizat vreodata external insulation? Ce tip. 

• Exista istoric de subsidence / miscare verticala, adancire, a terenului de sub proprietate (acest aspect este extrem de important; pe langa partea structurala, este important si pentru asigurarea pe care o veti obtine pentru proprietate – unele companii de asigurare nu acopera aceste proprietati, sau daca o fac, costul acestora este considerabil mai mare). 

• Verificati conditia geamurilor (double glazed?) Si daca sunt si acestea prevazute cu vents (niste fasii subtiri deasupra ferestrei, prin care poate circula aerul din extrerior, acest lucru ajutand impotriva condesatiei). Daca au fost schimbate, exista certificat FENSA?

• Daca exista modificari / alterations ale cladirii (pe interior sau exterior), proprietarii au “completion certificates” pentru acestea? 

• Garaj?   Daca este din anii 30′, verificati sa nu fie acoperit cu asbestos (era o “moda” sa se foloseasca un tip de acoperis pe baza de asbestos).  Nu este o gravitate sa fie, insa puteti negocia ca proprietarii sa acopere costurile inlaturarii acestuia si inlocuirii acoperisului cu un material corespunzator. Se poate face doar de catre personal calificat.

• Aveti “drive / off-street parking“?  (Spatiu liber in fata casei?  Exista bordura, sau este “dropped kerb”- adica modificarea este facuta pentru a permite intrarea unei masini cu usurinta. Daca nu este facut in maniera organizata, nu este legal sa “urcati pe asfalt” fara sa existe rampa asfaltata si prevazuta cu “intrare” corespunzatoare si borduri specifice. Daca nu exista, luati in considerare ca pretul acestui proces variaza in functie de zona intre £1500- £2500. In unele situatii, nici nu vi se permite.

• Japanese knotweed – in gradina sau in apropierea casei? Exista, sau a existat vreodata si se trateaza inca pentru eliminarea acesteia? Aceasta este o planta extrem de invaziva, extrem de costisitor de eliminat (in jur de £5000-£7000 pe tratament – care se face pe durata a aproximativ 5 ani). Aceasta poate distruge asfalt, beton (inclusiv fundatia casei), piatra si alte suprafete dure. Se poate elimina doar de catre personal calificat. 

• Vecinii (puteti intreba agentii daca au informatii despre ei / daca nu, puteti cere sa se intereseze de la proprietari). Daca toate casele din zona sunt inchiriate si nu sunt proprietari in rezidenta, sau sunt multe case sociale, va trebui sa va ganditi bine daca doriti sa locuiti acolo. 

• Crime Rates in zona respectiva?  Se verifica pe site-uri specializate.

• Verificati care este VALOAREA proprietatii. Valoarea reala.  (Aici va putem ajuta sa analizati obiectiv printr-o analiza de piata). Incercati sa nu oferiti mai mult decat este valoarea reala. Amortizarea poate dura mult timp, iar investitia nu ar fi suficient de buna.
• Exista posibilitatea de a maximiza suprafata? (Sub forma unor extensii, de tip loft extension, rear extension – in spatele case, laterala, sau sus in pod / mansarda).

• Raising damp (un aspect foarte important – se poate observa din exteriorul cladirii – cu efecte pe interior). Se pot face damp surveys, gratuite, la cerere directa (de catre agentie). Trebuie sa solicitati, daca sunt motive de ingrijorare.

• Dry rot si wood worms (se observa in pod, la o analiza a acoperisului). Un surveyor va poate prezenta in detaliu aceste aspecte, printr-o inspectie a proprietatii.

• Leasehold / Freehold?  (Alegeti, de preferat, Freehold sau Share of Freehold. Daca veti cumpara un apartament, Leasehold, incercati sa fie peste 99 ani. Institutiile financiare nu doresc sa ofere imprumuturi pentru proprietati cu lease sub 83 ani). Daca se va extinde, in momentul cumpararii, verificati daca proprietarul va scade valoarea acestui “premium” din pretul total.

• Care sunt valorile anuale pentru Service Charge / Ground Rent precum alte Maintenance fees (daca exista). La ce durata de ani se dubleaza?  Se aplica doar la apartamente sau uneori, la case situate in ansambluri rezidentiale (Maintenance charges).

• Shared access? Exista o alee comuna la intrarea in proprietate? Este proprietate a consiliului local? 

• Right of passage / way? Footpath? Exista vreo poteca / alee care traverseaza gradina / terenul dvs? Daca exista, aceasta apare in documentatie ca “right of passage” – si nu se poate bloca. Orice vecin are voie sa intre pe proprietatea dumneavoastra.

• Constructia este “standard construction“, adica este construita cu metode clasice de constructie a imobilelor in Regatul Unit? Daca este non-standard, pot interveni probleme in acordarea creditelor. Multe institutii financiare evita sa ofere mortgage pentru aceste constructii. Sunt considerate “risk”. Iar daca reusiti sa o cumparati (posibil cu un depozit mai mare si cu un lender care sa va accepte acest tip de constructie), puteti avea dificultati daca veti dori sa o vindeti la un moment dat.

• Cum se prezinta acoperisul? Dar gutters / pipes?  (tevile si jgheaburile). Sunt de cast iron (cele mai vechi), sau au fost inlocuite cu cele de plastic. Unde se scurg? Au un loc special amenajat (grilaj pentru scurgere?). Unde este “manhole” (adica locul principal unde se conecteaza toata reteaua de tevi a locuintei. E important sa aflati si unde este locatia acestui “capac” care ascunde conexiunile de tevi. NU se poate construi sau aseza orice obiect deasupra acestuia. Este nevoie de acces pentru orice eventualitate a unei avarii. Iar mutarea este foarte costisitoare si necesita aprobari speciale. 

• Care este orientarea casei?  Casele “South facing” sau cel putin orientate spre est, sunt cele mai populare.  Ele vor fi primele optiuni ale cumparatorilor (pe partea de sud si de est vor fi orientate camera de zi si locatiile care necesita lumina pe intreaga perioada a zilei). De asemenea, gradinile South facing, sunt cele mai populare.

• Exista panouri solare? Ce tip de contract exista? Este important ca acest contract sa fie “atasat de locuinta”, nu de proprietar.  Daca doriti sa va instalati, pe viitor, cum este orientata casa? Panta din partea din spate, catre ce punct cardinal? (pentru orice proiect fotovoltaic, sunt necesare aprobari speciale, separat de aspectele tehnice ce trebuie luate in considerare atent).

• Este indicat sa mergeti la o vizionare, iar inainte de a plasa o oferta, sa reveniti cu alta vizionare si intrebari aditionale. Ideal este sa fie “analizate” doua momente ale zilei. In timpul zilei si seara, dar in zile diferite (week-end si in timpul saptamanii, daca este posibil), sa simtiti pulsul strazii si al vecinilor.

• Exista diferenta de nivel intre casa si strada? Ideal este sa existe o mica diferenta (casa sa fie situata mai sus, pentru a nu permite apa din potentialele scurgeri de ploaie sau inundatii).

• In fata casei, sau in apropiere, pe strada, exista canalizari (drainage grills), pentru eventualele scurgeri?
• Exista planuri de dezvoltare urbanistica in zona?  Eventuale lucrari iminente? (Unele se pot desfasura pe durate de 5-10 ani, si pot fi anexate locuintei dvs). 

• Pubs sau alte locuri cu potentiala “noise pollution” in apropiere?
• In cazul achizitionarii unui apartament situat in bloc mai inalt de 10m, verificati daca acesta este acoperit cu “cladding”, care poate fi inflamabil. Intrebati agentii daca au formilarul specific ESW1, necesar pentru a confirma verificarile de rigoare in ce priveste “fire safety”. Daca este inclus in “neighbourhood wathc”, evitati acea proprietate.
• Mines? 

Sunt multe aspecte ce pot fi adaugate acestei liste.  Lucram la un ghid practic, cu linkuri si referinte ce pot verificate cu usurinta.

Va fi disponibil in lunile urmatoare.

Fiecare subpunct amintit poate fi dezvoltat si analizat mult mai detaliat.  Insa am dorit sa va oferim o privire de ansamblu asupra aspectelor ce trebuie “atinse”, chiar si doar cu privirea (la o vizionare).

Unii proprietari, daca sunt prezenti in momentul vizionarilor, pot incurca (doar pentru ca nu dau raspunsuri obiective), iar cumparatorii evita sa intrebe anumite aspecte, pentru a nu ii deranja pe acestia. Unele intrebari pot fi suparatoare (de aceea, ideal este sa se comunice cu agentul – acesta, cunoscand proprietatea, dar si proprietarul acesteia, poate sa gestioneze situatia intr-un mod profesional). 

Daca nu veti primi raspunsuri la toate intrebarile, nu va ingrijorati. Unele pot fi verificate online, sau avocatii se pot ocupa de o analiza mai aprofundata.

Indiferent de ce problema apare, este important sa va ganditi intotdeauna ca sunt foarte putine probleme, care NU AU SOLUTII!  Majoritatea au. 

Ce este important, este sa gestionati situatia cu multa diplomatie. 

Succes la vizionari! 

Daca aveti intrebari suplimentare, imi puteti scrie direct pe email.

Georgiana Olinic MNAEA

Property Specialist

e: [email protected]

m: +44 (0)7742 505 515 (WhatsApp)

      +44 (0)7853 340 662

w: www.imobiliare.uk